PanelLakó szerkesztőségFrissítve: 2026. május 23.
Közös költség nyilvántartás — szabályok és digitális megoldások
A közös költség nyilvántartása az egyik legfontosabb — és legtöbb vitát kiváltó — kötelezettség a társasházi közös képviselők számára. Ez a cikk összefoglalja, mi kerülhet bele a közös költségbe, hogyan határozható meg az összege, milyen nyilvántartási kötelezettségek vonatkoznak rá, és hogyan kezelhető az éves elszámolás — a 2003. évi CXXXIII. törvény (Ttv.) rendelkezései alapján.
Mi tartozik a közös költségbe?
A Ttv. 43. § (1) bekezdése szerint a tulajdonostársak kötelesek arányosan viselni a közös tulajdonban lévő épületrészek, berendezések fenntartásával és kezelésével kapcsolatos kiadásokat. A közös költség tehát nem önkényesen meghatározott összeg, hanem az alábbi, konkrétan meghatározható tételekből kell felépíteni:
Takarítás és portaszolgálat
A közös területek (lépcsőház, folyosók, aulák, mélygarázs) rendszeres takarítási költsége, valamint a portaszolgálat díja — ha a társasház alkalmaz ilyet.
Kertészet és zöldfelület-fenntartás
A társasház kertjének, parkosított területének gondozása, szezonális metszési munkák, fűnyírás, virágültetés és ezek anyagköltsége.
Épületbiztosítás
A társasházi vagyonbiztosítás díja, amely az épületre és a közös berendezésekre (lift, kazán, tető) vonatkozik. Ezt az összes albetét tulajdonosa arányosan viseli.
Lift karbantartás és felülvizsgálat
A lift üzemeltetési szerződése, az éves kötelező hatósági felülvizsgálat díja, valamint az eseti javítási és cserealkatrész-költségek.
Közös területi rezsiköltségek
A lépcsőházi világítás, a közös szerelvények, a kapu és kaputelefon áramköltsége, a közös vízóra-mérőn elszámolt vízfogyasztás.
Felújítási alap
A 2003. évi CXXXIII. törvény (Ttv.) 45. § alapján a közgyűlés határozhatja meg a felújítási alapba befizetendő összeg mértékét, amelyből a közös épületelemek felújítási munkálatait finanszírozzák.
Közös képviselő díja
A megválasztott közös képviselő vagy vállalkozási formában eljáró ingatlankezelő cég munkavégzésének ellenértéke, amelyet a közgyűlés hagy jóvá.
Fontos hangsúlyozni, hogy a közös képviselő nem vehet fel ebbe a körbe olyan tételeket, amelyek nem a közös tulajdont érintik, és a közgyűlés sem hagyhat jóvá törvénysértő terheket az egyes tulajdonostársakra. A közös költség összetételét és mértékét minden évben a rendes éves közgyűlésnek kell jóváhagynia — ez az éves költségvetés elfogadása.
A közös költség meghatározásának menete
A közgyűlés határozza meg a tárgyévre vonatkozó közös költség összegét és annak tételeit. A határozathoz — a Ttv. 27. § alapján — a jelenlévők egyszerű szótöbbsége szükséges, feltéve, hogy a közgyűlés határozatképes (azaz az összes tulajdoni hányad több mint fele képviselt).
Az egyes tulajdonostársakra jutó havi közös költség összegét az albetét-arány határozza meg. Ez az ingatlan-nyilvántartásban rögzített, ezrelékben vagy törtrészben kifejezett arány mutatja meg, hogy az adott lakás milyen hányada az egész társasháznak. Például ha egy lakás tulajdoni hányada 85/10 000, akkor a tulajdonos a közös költség 0,85%-át fizeti havonta. Az SZMSZ eltérhet ettől az elvtől (pl. négyzetméter-arányos elosztás), de ehhez a közgyűlés minősített — legalább kétharmados — szótöbbsége szükséges a Ttv. 34. § (1) bekezdése alapján.
Figyelem: nem elegendő a szóbeli döntés
A közös költség összegéről hozott közgyűlési határozatot írásban rögzíteni kell a határozatkönyvben (Ttv. 30. §). Az írásbeli rögzítés hiánya végrehajtási eljárásban bizonyítási problémát okozhat.
Kötelező nyilvántartási elemek
A Ttv. 46. § (1) bekezdése alapján a közös képviselő köteles nyilvántartani minden tulajdonostárs tekintetében a közös költséggel kapcsolatos pénzügyi adatokat. A minimálisan szükséges nyilvántartási elemek albetétenként:
- Az albetét azonosítója (cím, helyrajzi szám, albetét-arány)
- A tulajdonos neve és kapcsolattartási adatai
- Havi fizetési kötelezettség összege (bontva: folyó költség + felújítási alap)
- Fizetések dátuma és összege (banki terhelés vagy befizetési igazolás alapján)
- Fennálló hátralék összege és keletkezésének időpontja
- Felszólítások dátuma és tartalma (igazolható kézbesítéssel)
- Részletfizetési megállapodások adatai
- Hatósági vagy bírósági eljárások ügyszáma, állapota
A nyilvántartást naprakészen kell vezetni. A tulajdonostársak — a Ttv. 46. § (3) bekezdése alapján — jogosultak betekinteni a saját fizetési előzményeikbe. Ezt a betekintési jogot a közös képviselő nem tagadhatja meg.
Az éves elszámolás
A közös képviselő köteles elkészíteni az éves pénzügyi elszámolást és azt a tárgyévet követő 120 napon belül — tehát legkésőbb április 30-ig — a rendes éves közgyűlés elé terjeszteni. Ez a kötelezettség a Ttv. 24/A. §-ából következik, és annak elmulasztása a képviselő ellen visszahívási eljárást alapozhat meg.
Az éves elszámolás kötelező tartalma
- Bevételek és kiadások részletes kimutatása tételenként
- Bankszámlaegyenleg az időszak elején és végén
- Felújítási alap egyenlege (elkülönített számla)
- Fennálló hátralékosok listája névvel, összeggel
- Függő kötelezettségek (pl. folyamatban lévő perek, nem teljesített szerződések)
- Következő évre tervezett költségvetés javaslata
A tulajdonostársak a közgyűlésen, illetve azt megelőzően a közös képviselőtől kérhetik az elszámolás részleteit. Ha a tulajdonostárs vitatja az elszámolás helyességét, a Ttv. 24/A. § (3) bekezdése alapján bírósági felülvizsgálatot kérhet — a közgyűléstől számított 60 napon belül.
Hátralékosok kezelése jogilag
A közös képviselő nemcsak joga, hanem törvényi kötelessége a hátralékos közös költség behajtása. A Ttv. 43. § (3) bekezdése kimondja, hogy a közös képviselő köteles a hátralékos tulajdonostárssal szemben eljárni — ennek elmulasztása esetén a többi tulajdonostárssal szemben felelőssége merülhet fel.
Az ajánlott lépések sorrendben: írásbeli felszólítás (igazolható kézbesítéssel) → fizetési meghagyásos eljárás (FMH) a közjegyzőnél → végrehajtási eljárás (ha az FMH-t nem vitatják) → jelzálogjog-bejegyzés az ingatlanra. A hátralékra a Ptk. 6:155. § szerinti késedelmi kamat is felszámítható: ez a jegybanki alapkamat 8 százalékponttal emelt mértéke.
Jelzálogjog bejegyzése
A Ttv. 25. § (3) bekezdése lehetővé teszi, hogy a közös képviselő — a közgyűlés felhatalmazása alapján — jelzálogjogot jegyeztessen be a hátralékos tulajdonos ingatlanára. Ez az intézkedés az ingatlan elidegenítésekor a hátralék megtérülését biztosítja. A bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásban nyilvánossá teszi a terhet, ami az értékesítés előtt köteles rendezni.
Részletfizetési megállapodás szintén köthető — ez sok esetben célravezetőbb, mint a peres eljárás, és a közös képviselőt megkíméli az eljárás adminisztrációs terhétől. Az ilyen megállapodást írásban, a hátralék összegének, a törlesztési ütemezésnek és a késedelmi következményeknek egyértelmű rögzítésével kell megkötni.
Digitális eszközök a nyilvántartáshoz
A táblázatkezelőben vagy papíralapon vezetett nyilvántartás könnyen hibás, nehezen ellenőrizhető, és nem alkalmas a törvényi előírásoknak megfelelő, igazolható kézbesítési és értesítési feladatok elvégzésére. A digitális megoldások — mint a PanelLakó platformja — számos előnyt kínálnak:
Valós idejű egyenlegkövetés
Minden befizetés azonnal rögzül, a hátralék automatikusan kiszámítódik és megjelenik a közös képviselő és a tulajdonos felületén is.
Automatikus értesítők
A rendszer automatikusan küld fizetési emlékeztetőt és felszólítást — előre beállított ütemterv szerint, igazolható kézbesítéssel.
Könyvelői export
Az összes tranzakció és egyenleg exportálható könyvelési szoftverek által olvasható formátumban (xlsx, csv), megkönnyítve az éves elszámolást.
Hátralék-riportok
Kattintásra lekérhető áttekintés a hátralékos albetétekről, az összesített összegről, a lejárat dátumáról és az eddigi lépésekről.
A PanelLakó közös költség moduljának részleteiről bővebben olvashat a /funkciok/kozos-koltseg oldalon. A modul az összes fent említett nyilvántartási kötelezettséget lefedi, és közvetlen kapcsolatot teremt a könyvelő felé — minimalizálva a manuális adatbevitel szükségességét.
Hivatkozott jogszabályok
2003. évi CXXXIII. tv. 43. §
A közös költség megfizetésének kötelezettségéről és az albetét-arányos megosztás szabályáról szóló rendelkezés.
2003. évi CXXXIII. tv. 45. §
A felújítási alap képzésének és felhasználásának kötelező eljárási rendje.
2003. évi CXXXIII. tv. 24/A. §
Az éves elszámolás tartalmi követelményei és a kötelező közzétételre vonatkozó előírás.
2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:155. §
A késedelmi kamat mértékére vonatkozó általános szabály, amelyet a hátralékos közös költségre is alkalmazni kell.
Ez a cikk tájékoztató jellegű, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét esetekben forduljon ügyvédhez vagy ingatlankezelési szakértőhöz.
Kapcsolódó témák
Vezesse digitálisan a közös költség nyilvántartást
A PanelLakó automatizálja a nyilvántartást, az értesítőket és a könyvelői exportot. 14 napos ingyenes próba, bankkártya nélkül.
Ingyenes regisztráció