PanelLakó szerkesztőségFrissítve: 2026. május 23.
Hogyan hívjuk össze a közgyűlést? — lépésről lépésre
A társasházi közgyűlés a tulajdonosok legfőbb döntéshozó szerve. A 2003. évi CXXXIII. törvény pontosan meghatározza az összehívás menetét, a meghívó kötelező tartalmát, a határozatképességi szabályokat és — 2021 óta — a digitális közgyűlés lehetőségét.
Rendes és rendkívüli közgyűlés — mi a különbség?
A társasháztörvény két típusú közgyűlést különböztet meg. A rendes évi közgyűlést évente legalább egyszer kötelező megtartani, főszabályként legkésőbb a tárgyévet követő május 31-ig. Ezen kell elfogadni az előző évi pénzügyi elszámolást, jóváhagyni a következő évi költségvetést, és megvitatni az épület üzemeltetésével kapcsolatos stratégiai kérdéseket.
A rendkívüli közgyűlést az alábbi esetekben kell összehívni: ha a tulajdonosok legalább 1/4-e (tulajdoni hányad alapján számítva) írásban kéri, ha valamelyik tulajdonos jogaiban sérelmet szenved és a törvény erre lehetőséget ad, ha azonnali döntés szükséges (pl. sürgős biztonsági karbantartás), vagy ha a közös képviselő a törvény alapján szükségesnek ítéli. A rendkívüli közgyűlés összehívási határideje általában 30 nap.
Mindkét típusnál azonos formai követelmények vonatkoznak a meghívóra, a határozatképességre és a határozatok nyilvántartására. A különbség főként az időzítésben és az összehívás kezdeményezésének okában mutatkozik.
Mikor kötelező közgyűlést tartani?
A törvény kötelező évi rendes közgyűlést ír elő. Ha a közös képviselő ezt elmulasztja, bármely tulajdonos bírósághoz fordulhat annak elrendelése érdekében. Az összehívás elmulasztása fegyelmi és kártérítési felelősséget is megalapozhat.
Éves rendes közgyűlés
Minden évben kötelező, főszabályként legkésőbb május 31-ig. Napirenden: előző év pénzügyi elszámolása, következő évi költségvetés és közös költség mértéke.
Rendkívüli közgyűlés — tulajdonosi kezdeményezésre
Ha a tulajdonosok legalább 1/4-e (tulajdoni hányad alapján) írásban kéri a összehívást, a képviselő köteles 30 napon belül összehívni.
Rendkívüli közgyűlés — sürgős esetben
Ha a közös tulajdont veszély fenyegeti, vagy azonnali döntés szükséges (pl. vészhelyzeti javítás finanszírozása), a képviselő saját belátása szerint is összehívhatja.
A meghívó kötelező tartalma
A közgyűlési meghívónak pontosan meghatározott tartalommal kell rendelkeznie — hiányos meghívó esetén a határozatok megtámadhatóvá válnak. A törvény legalább 8 nappal a közgyűlés előtt előírja a meghívó kézbesítését, igazolható módon.
Az „igazolható kézbesítés" lényege, hogy a képviselő bizonyítani tudja: a meghívó eljutott a tulajdonoshoz. Tértivevényes postai ajánlott levél, személyes átadás aláírással, vagy — ha az SZMSZ és a tulajdonos hozzájárulása lehetővé teszi — elektronikus kézbesítés (e-mail visszaigazolással, digitális aláírással) egyaránt elfogadható.
- A közgyűlés pontos dátuma, kezdési időpontja
- A helyszín pontos megjelölése (cím, emelet, helyiség)
- Online elérhetőség (ha digitális közgyűlést tartanak)
- A napirendi pontok részletes felsorolása
- A határozatképtelenség esetére összehívott folytatólagos közgyűlés időpontja és helyszíne
- A szavazati jogosultság feltételeire vonatkozó tájékoztatás
- Meghatalmazott útján való részvétel lehetősége (ha SZMSZ megengedi)
Fontos: A meghívóban nem szereplő napirendi pontban főszabályként nem hozható érvényes határozat. Ha az összes tulajdonos jelen van és egyhangúlag hozzájárul, kivételesen napirenden kívüli kérdés is tárgyalható — de ezt a jelenléti íven rögzíteni kell.
Határozatképesség
A közgyűlés akkor határozatképes, ha az összes tulajdoni hányad több mint 50%-át képviselő tulajdonos jelen van (személyesen vagy meghatalmazott útján). A határozatképesség számításánál nem a fejszám, hanem a tulajdoni hányad az irányadó.
Ha az első közgyűlés határozatképtelen, a meghívóban megjelölt időpontban — de legalább fél óra különbséggel — tartható folytatólagos közgyűlés. A folytatólagos közgyűlés a megjelent tulajdonosok tulajdoni hányadától függetlenül határozatképes az eredeti napirendi pontokban — ez az egyik legfontosabb eszköz a döntési cselekvőképtelenség elkerülésére.
A határozatok elfogadásához főszabályként az összes tulajdoni hányad egyszerű többsége (több mint 50%) szükséges. Egyes kérdéseknél (SZMSZ módosítás, alapító okirat módosítás, közös tulajdon elidegenítése) minősített többség — 2/3-os vagy 4/5-ös arány — szükséges.
Digitális közgyűlés lehetőségei 2021 óta
A 2021. évi CXLIII. törvény módosította a társasháztörvényt, és törvényes keretek között lehetővé tette az elektronikus szavazást és az online közgyűlés tartását. Ez a módosítás a Covid-járvány tapasztalataira reagált, de tartós megoldást kínál a kis részvételű, logisztikailag nehezen megszervezhető személyes közgyűlések problémájára.
Az elektronikus szavazás és az online közgyűlés tartásának előfeltétele, hogy azt az SZMSZ lehetővé tegye. Ha az SZMSZ jelenleg nem tartalmaz ilyen rendelkezést, először módosítani kell az SZMSZ-t — ami maga is közgyűlési határozatot igényel. A módosítás elfogadásához minősített (2/3-os) többség szükséges.
A digitális közgyűlés nem szükségszerűen jelenti a személyes jelenlét teljes kiváltását: a hibrid megoldás (ahol a tulajdonosok egy része személyesen, más része online vesz részt) szintén lehetséges. A lényeg, hogy az azonosítás megbízható legyen, és minden résztvevő egyenlő esélyekkel tudjon szavazni és felszólalni.
Előfeltétel
Az SZMSZ kifejezetten engedélyezi a digitális közgyűlést és/vagy elektronikus szavazást.
Azonosítás
A résztvevők kilétét igazolni kell — pl. meghívóban szereplő egyedi kód, e-mail visszaigazolás vagy egyéb megbízható módszer.
Dokumentálás
A digitális közgyűlés rögzítése, a szavazási napló megőrzése ugyanolyan kötelező, mint a hagyományos közgyűlésnél.
Határozatok nyilvántartása
A határozatkönyv a közgyűlési döntések jogi szempontból hiteles nyilvántartása. Minden határozatot sorszámmal, dátummal, a szavazati arányok pontos feltüntetésével kell bejegyezni. A határozatkönyvet a közös képviselő köteles megőrizni és bármely tulajdonos részére betekintésre rendelkezésre bocsátani.
A határozatokat a közgyűlés napjától számított 30 napon belül közzé kell tenni. A hagyományos közzétételre szolgáló eszköz a ház hirdetőtáblája, de az SZMSZ lehetővé teheti más csatorna — pl. közös e-mail lista, digitális dokumentumtár — alkalmazását is.
A határozatkönyv nyilvánossága korlátlan a tulajdonosok körében — bármely lakástulajdonos betekinthet bele. Ezzel szemben a személyes adatokat (pl. ki szavazott hogyan) GDPR- megfontolásból körültekintően kell kezelni, különösen, ha a szavazás nem titkos.
Milyen határozatokhoz kell minősített többség?
Az egyszerű többségen (több mint 50%) túl a törvény számos esetben magasabb szavazati arányt ír elő. Az alábbi táblázat a leggyakoribb eseteket foglalja össze.
| Határozat tárgya | Szükséges arány | Megjegyzés |
|---|---|---|
| SZMSZ elfogadása vagy módosítása | Az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-a | A jelen lévők szavazata nem elég — az összes tulajdoni hányad alapján számítják |
| Alapító okirat módosítása | Az összes tulajdoni hányad legalább 4/5-e | Kötelező ügyvédi ellenjegyzés + ingatlan-nyilvántartási bejelentés |
| 500 000 Ft feletti kiadás jóváhagyása | Összes tulajdoni hányad több mint 50%-a | Az SZMSZ magasabb összeget is meghatározhat |
| Közös tulajdon elidegenítése | Az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-a | Külön törvényi feltételek vonatkoznak |
| Közös képviselő visszahívása | Az összes tulajdoni hányad több mint 50%-a | Rendkívüli közgyűlésen is meghozható |
| Felújítási alap mértékének módosítása | Az összes tulajdoni hányad több mint 50%-a | Éves költségvetés részeként is elfogadható |
Az arányok az összes tulajdoni hányad alapján értendők, nem csupán a jelen lévők szavazata alapján. Tájékoztató jellegű — nem minősül jogi tanácsadásnak.
8 lépés a közgyűlés megszervezéséhez
Az alábbi ellenőrző lista segít abban, hogy egyetlen kötelező lépést se hagyjon ki a közgyűlés megszervezése során.
Határozza meg a közgyűlés típusát
Rendes évi közgyűlés (évente kötelező, legkésőbb május 31-ig) vagy rendkívüli közgyűlés (tulajdonosok 1/4-e kéri vagy sürgős döntés szükséges).
Állítsa össze a napirendet
Minden tárgyalandó pontot előre rögzíteni kell. A meghívóban nem szereplő kérdésben — főszabályként — nem hozható határozat.
Válasszon időpontot és helyszínt
Az időpont legyen mindenki számára elérhető (esti óra, hétvége). A helyszín legyen a lakók által könnyen megközelíthető — ideális a társasházon belüli közös helyiség.
Készítse el a meghívót
Tartalmazza: a közgyűlés dátumát, pontos kezdési időpontját, helyszínét (és online elérhetőségét, ha van), a napirendi pontokat, és a határozatképtelenség esetén tartandó folytatólagos közgyűlés időpontját.
Kézbesítse a meghívót igazolható módon
Legalább 8 nappal a közgyűlés előtt. Tértivevényes levél, személyes átadás aláírással, vagy e-mail — ha az SZMSZ és a tulajdonos hozzájárulása azt lehetővé teszi.
Készítse elő a szükséges dokumentumokat
Éves elszámolás, terv, határozatkönyv kivonat, esetleges ajánlatok és előterjesztések — a tulajdonosok a döntés előtt megismerhessék a releváns adatokat.
Vezesse le a közgyűlést és rögzítse a határozatokat
Jelenlévők listája (tulajdoni hányad szerinti), szavazati arányok rögzítése minden döntésnél, hiteles aláírással ellátott jelenléti ív.
Tegye közzé a határozatokat és vezesse a határozatkönyvet
A határozatokat legkésőbb 30 napon belül közzé kell tenni (hirdetőtábla, digitális csatorna). A határozatkönyvet naprakészen kell vezetni és bármely tulajdonos számára hozzáférhetővé kell tenni.
Online közgyűlés a PanelLakóval
A PanelLakó közgyűlési modulja a 2021. évi CXLIII. tv. alapján készült — meghívók automatikus kiküldésétől a digitális szavazásig és a határozatkönyv automatikus kitöltéséig minden lépést lefed.