Közgyűlési határozat megtámadása — mit kell tudni?

A 2003. évi CXXXIII. törvény 42. §-a alapján a közgyűlési határozat bírói úton megtámadható, ha az jogszabályba, az alapító okiratba vagy az SZMSZ-be ütközik. A megtámadási okok három nagy csoportba sorolhatók:

• Eljárási hiba: a meghívó nem felelt meg a törvényi előírásoknak (pl. kevesebb mint 8 nappal előre küldték ki), a közgyűlés határozatképtelen volt, vagy az értesítés elmulasztása miatt egyes tulajdonosok nem tudtak részt venni.
• Tartalmi hiba: a határozat tartalma ütközik a Ttv.-vel (pl. olyan kötelezettséget ró a tulajdonosokra, amelyet a törvény nem tesz lehetővé), az alapító okirattal vagy az SZMSZ rendelkezéseivel.
• Érvénytelen szavazás: a döntés napirenden nem szereplő kérdésben született, a szükséges minősített többség (2/3 vagy 4/5) helyett csak egyszerű többséggel fogadták el, vagy a szavazatszámlálás hibás volt.

Fontos: a bíróság kizárólag a jogszerűség kérdésében dönt — nem vizsgálja, hogy a határozat célszerű-e vagy gazdaságilag indokolt-e. Ha a döntés jogszabályba nem ütközik, de a tulajdonos szerint rosszul sáfárkodik a közös pénzzel, ez önmagában nem elegendő alapja a sikeres megtámadásnak.

A Ttv. 42. §-a alapján bármely tulajdonostárs jogosult a megtámadásra — a szavazásban való részvételtől vagy az ott leadott szavazattól függetlenül. Ez azt jelenti, hogy az a tulajdonos is indíthat pert, aki:

• Jelen volt és igennel szavazott, majd utólag vette észre, hogy az eljárás szabálytalan volt (pl. a határozatképességhez szükséges hányad nem volt meg, de az elnök mégis megállapította a határozatképességet).
• Tartózkodott vagy nemmel szavazott — ők a leggyakoribb felperesek, mivel a döntés ellen szavaztak, de leszavazták őket.
• Nem volt jelen a közgyűlésen, de bizonyítani tudja, hogy nem kapott szabályos meghívót (pl. nem küldték ki a meghívót a törvényi határidőn belül, vagy rossz címre ment). Ebben az esetben a 30 napos határidő a határozat kézbesítésétől, illetve tényleges tudomásra jutástól számít.

Társtulajdonos esetén a per indítása a többi résztulajdonos hozzájárulása nélkül is lehetséges, de a ítélet — ha a határozatot érvénytelenné nyilvánítja — az összes tulajdonosra kiterjed.

A legkritikusabb kérdés: mikor kezd el futni a 30 nap? A törvény szerint a határidő a határozat közlésétől számít — nem attól, amikor a tulajdonos ténylegesen tudomást szerzett a döntésről. Ez a különbség elvesztegetett napokat — vagy az egész határidőt — jelentheti.

A jogvesztés következménye végleges és visszafordíthatatlan: a 30. nap leteltével a bíróság a keresetet érdemi vizsgálat nélkül elutasítja. Sem igazolási kérelem, sem méltányossági kérelem nem orvosolhatja az elmulasztott határidőt. Ezért rendkívül fontos, hogy ha egy határozatban problémát észlelünk, azonnal — lehetőleg az első 1-2 héten belül — konzultáljunk ügyvéddel.

A keresetet az illetékes járásbíróságon kell benyújtani, és az alperes a társasház — amelyet a közös képviselő képvisel. A kereset formai és tartalmi kellékei:

• A megtámadott határozat pontos szövege és a határozat kelte, amelyet a határozatkönyvből kell beszerezni. Ha a közös képviselő nem adja ki a határozatkönyvi kivonatot, a bíróságtól kérhető bizonyítási cselekmény.
• A jogsértés konkrét megjelölése: melyik jogszabályba, okirat-rendelkezésbe vagy SZMSZ-szakaszba ütközik a határozat, és miért. Általános "sérelmesnek tartom" megfogalmazás nem elegendő.
• A kért döntés: a határozat érvénytelenségének megállapítása (megsemmisítés) vagy hatályon kívül helyezése. A kereset arra is irányulhat, hogy a bíróság pótoljon egy megtagadott hozzájárulást (pl. tetőtér-beépítésnél).
• Bizonyítékok: a meghívó, a határozatkönyvi kivonat, az SZMSZ és az alapító okirat releváns részei, esetleges tanúnyilatkozatok a szavazatszámlálásról.

Az illetékesség: az ingatlan fekvése szerinti járásbíróság (pl. egy budapesti társasháznál a Budai Központi Kerületi Bíróság vagy a Pesti Központi Kerületi Bíróság, kerülettől függően). Az eljárási illeték mértéke a pertárgy értékétől függ — egyszerű érvénytelenség-megállapítási keresetben jellemzően 15 000–50 000 Ft közötti összeg.

A joggyakorlat alapján az alábbi típushibák fordulnak elő leggyakrabban a társasházi közgyűlési határozatokban:

• Határozatképtelenség ellenére meghozott döntés: az elnök a jelenléti ív alapján megállapítja a határozatképességet, holott az összes tulajdoni hányad 50%-a + 1 szavazat nem volt jelen.
• Nem megfelelő meghívó: a meghívót kevesebb mint 8 nappal a közgyűlés előtt küldték ki, vagy nem tartalmazta a napirendi pontokat, esetleg nem jutott el az összes tulajdonoshoz.
• Napirenden nem szereplő kérdésben hozott döntés: a közgyűlésen a napirendi pontok között nem szerepelt az adott kérdés, mégis szavaztak róla — ez az eljárás jogszabálysértő, kivéve ha valamennyi tulajdonos hozzájárult a rendkívüli napirend felvételéhez.
• Minősített többség megkerülése: az SZMSZ módosítását vagy egy közös rész átalakítását egyszerű szótöbbséggel fogadták el, holott a törvény 2/3-os, egyes esetekben 4/5-os minősített többséget ír elő.
• Összeférhetetlenségi szabályok megsértése: a közös képviselő vagy egy tulajdonos olyan határozatnál szavazott, amelyben személyesen érdekelt, és a szavazata döntő volt az eredmény szempontjából.

Ha a megtámadott határozat végrehajtása visszafordíthatatlan következményekkel járna — például azonnal lebontanak egy közös területen emelt kerítést, vagy megkötnek egy drága, hosszú távú szerződést —, a felperes a keresettel egyidejűleg ideiglenes intézkedés iránti kérelmet nyújthat be (Pp. 156. §).

Az ideiglenes intézkedés célja, hogy a bíróság az ítélet meghozataláig felfüggessze a határozat végrehajtását. A kérelemnek tartalmaznia kell:

• A sürgősség és a visszafordíthatatlanság részletes igazolását — a bíróság csak akkor rendel el ideiglenes intézkedést, ha a felperes valószínűsíti, hogy a végrehajtás pótolhatatlan hátrányt okozna.
• A határozat valószínű jogellenességére vonatkozó érvelést — önmagában a határidő betartása nem elegendő, a jogsértést legalább valószínűsíteni kell.

Az ideiglenes intézkedést a bíróság általában a kérelem beérkezésétől számított néhány napon belül — sürgős esetben akár 24–48 órán belül — elbírálja. Ha a kérelem megalapozott, a végrehajtás az ítélet jogerőre emelkedéséig felfüggesztődik.

A polgári eljárásban kötelező jogi képviselet nincs az 1 millió forint pertárgy-értéket el nem érő ügyekben — a járásbírósági eljárásban tehát az egyszerűbb határozat-megtámadási perekben elméletileg mindenki eljárhat maga is. Ugyanakkor erősen ajánlott ügyvédet megbízni, ha:

• A pertárgy értéke meghaladja a 150 000 Ft-ot — ez az összeg a perköltség-kockázat és az ügy összetettsége miatt tekinthető a praktikus ügyvéd-megbízás alsó határának.
• Az ügy összetett jogi kérdéseket vet fel (pl. összeférhetetlenség, minősített többség értelmezése), vagy a határozat egy drága felújítási projektet érint.
• A határidő szorítása miatt sürgős — az ügyvéd néhány napon belül be tudja nyújtani a keresetet, és gondoskodik a bizonyítékok helyes csatolásáról.

Hasznos lehet az ingyenes elsőkonsultáció igénybevétele is: számos ügyvédi iroda kínál 30–60 perces díjmentes konzultációt, ahol meg lehet ítélni a per esélyét és a várható költségeket. A Magyar Ügyvédi Kamara területi kamaráin keresztül is lehet ügyvédet keresni. Ha az ügy egyértelműen megnyerhető, az elmarasztaló ítélet után a perköltség az alperest (a társasházat) terheli.